城中村改造=棚改2.0？武汉或将楼市大变局

“请问恒隆广场旁仁厚社区

近几年有没有拆迁计划”

“2023年武汉市中心城区房屋征收计划中

江汉区联保里有拆迁计划

请问是否属实”

“江岸区徐州新村二航宿舍

近期是否有拆迁规划”

（图源武汉城市留言板）

自从《关于在超大特大城市积极

稳步推进城中村改造的指导意见》

通过后

武汉城市留言板关于

征迁改造的留言就比比皆是

为何拆迁能引起如此大的民生反馈呢？

搜索“拆迁，富”

百度瞬间跳出来几百条

关于“拆迁暴富”的新闻

看来拆迁已经和发财联系到了一起

但今时不同往日

“拆迁”的说法变成了“棚改”、“城市更新”

“老旧改造”等

还指望拆一套房躺平一辈子

的想法早已不现实

Part.1

城中村改造？

到底是拆迁还是改造

7月21日

国务院总理李强主持

召开国务院常务会议

审议通过

《关于在超大特大城市积极稳步

推进城中村改造的指导意见》

武汉赫然在其中

（图源财联社）

会议明确

在超大、特大城市积极

稳步实施城中村改造是改善民生

扩大内需、推动城市高质量发展

的一项重要举措

要坚持稳中求进、积极稳妥

优先对群众需求迫切

城市安全和社会治理隐患多的

城中村进行改造

甚至不少中介打着

“武汉房价起飞”的名义做广告

蔡蔡必须告诉你

别把当前形式想得那么简单

首先

“超大特大城市积极稳步

推进城中村改造”

是基于大城市城中村存在

严重的公共安全和社会治理问题

而选择21个特大超大城市

是因为这些城市基本都是

区域重要的经济中心城市

更具有带动作用

而城中村改造与棚改

有着本质意义上的不同

• 改造范围不同

城中村是在城市化过程中

被纳入城市规划范围的农村

棚户区是指破旧房屋聚集

人口密集的区域

因此棚户区以国有土地为主

征收、补偿、安置都比较方便

城中村是集体土地

可能涉及更复杂的产权问题和户籍问题

• 补偿方式不同

拆迁安置的补偿方式有两种

货币化安置、房票安置

也就是要么给钱、要么给房

当年棚改的货币化安置补偿占比达70%

巨额的增量资金到达拆迁户手里

买新房基本是不二之选

如今的城中村改造

目前的指导意见还没有明确补偿方式

城中村改造没有货币化安置

也不能卖地

所以需要一个长期的运营模式

文件中提到的

“和保障性住房相结合”就是模式之一

参考2023年3月30日发布的

《北京市征收集体土地房屋

补偿管理办法》（征求意见稿）

中规定

今后征收集体土地房屋

补偿强化以房屋安置方式为主

• 改造方式不同

当年的棚改，基本就是大拆大建

如今的城中村改造

则是改造为主，拆迁为辅

并且和统租、改善环境有关

将增加优质租赁房源供给

改善城中村内居民居住条件

提升整体市容市貌

不少人会说

城中村改造如此长周期的投入

完全没有棚改拆迁来的效果显著

其实不然

城中村改造带来的影响是深远且持久的

《意见》里明确提到了

“把城中村改造与

保障性住房建设结合好”

"改善居民生活环境”

“促进城市内需的增长，提振内需“

在改造超大、特大城市的城中村时

增加优质租赁房源供给

改善城中村内居民居住条件

提升整体市容市貌

而改造的过程中

就会涉及到更换各种配套设施

拉动房地产基建

包括建材、水泥、装修、家电等

在更长的期限中

带动公共服务如医疗、快递、便利店

等设施的发展，改善居民教育、医疗

养老、家政等问题

对于拉动当地的消费需求

刺激经济增长会有明显助益

Part.2

具体到武汉

城中村改造有何意义？

以上说的城中村改造似乎

都是从大的经济环境着手的

难道对武汉楼市没有任何影响吗

影响其实很大

（图源抖音“琼姐说海量房”）

首先城中村改造不再单纯用货币安置的方式

而是更多采用房屋安置为主

目截至2023年5月末

武汉市已批准预售尚未网签的

商品住房154573套，面积1776万平方米

再加上即将入市的新盘

出清周期能达近14个月

是一个相当长的周期

而城中村改造能盘活大量存量住房

同时释放大量的住房需求

这会刺激房地产市场需求

从中长期看

有助于推动房地产行业与企业新发展模式的形成

特别是之前“高周转”的模式

在城中村改造的推动下将会彻底摒弃

武汉之前其实有过“城中村改造”的例子

例如武汉“华安里”

后来又用“城市更新”的名义来进行

2023年4月，武汉市印发了

《武汉市城市更新行动方案》

江岸城市更新项目

划定32片重点更新单元

按照“补短板、显特色、强功能”

三类更新目标

分批分步骤有序推进更新实施

通过3-5年，实现城市面貌整体提升

例如绍兴片，硚口古四社区

电影制片厂片区

在去年年底土拍文件中多次出现

“城市更新项目”的表述

还明确提出了“禁大拆大改、

就近安置率不宜低于50%、

住房租金年度涨幅不超过5%”的要求

换句话说

就是给房不给钱的安置办法

6月，武汉市人民政府办公厅发布

《2023年度中心城区城市更新

及房屋征收计划的通知》

该通知指出

2023年武汉市坚持

“留改拆建控”并举的原则

具体涉及片区及改造区域为下图所示

（因裁剪清晰度会降低，建议点开大图查看）

1421万方拆迁

大约可以释放近20万个家庭的住房需求

对于武汉去库存

改善房产市场供需关系的紧张变化

增加房产流动性有极大的重要性

特别是武汉三环外留存的楼盘

现在上至中央下至地方所有的举动

都是为了阻挡房价硬着陆

人口见顶下降

新生儿人口一年比一年少

高房价与低收入的鸿沟没有缩小

供大于求

一轮又一轮的政策正在全面施压楼市

相信这一轮调整周期时间不会短