政策利好，助力武汉楼市供应激增

一、楼市政策

1、【武汉二环内首套首付降为2成，二套利率降至4.4%】

9月4日晚间，武汉确定限购区首付比下调，首套降至二成，二套降至三成；另二套贷款利率由LPR+60bp调整为LPR+40bp，即从4.8%将至4.4%，首套无调整。

【政策评价】：

自8月31日武汉确认执行“认房不认贷”政策后，此次二环内限购区首付比例下降、二套利率下降同样是在积极响应中央发布的《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》政策，一系列政策叠加下，将可以降低购房成本，促进改善需求释放，刺激楼市回暖。

2、【毕业两年内大学生东湖高新区购房补贴5万元】

根据武汉东湖高新区关于支持创新创业的若干措施的通知，2023年8月3日起至2024年7月30日，在东湖高新区购买新建商品房的毕业6年以内大学生发放住宅专项维修资金及契税补贴（首套100%，二套50%）；

对毕业2年以内的大学生发放5万元现金安居补助。

两者政策可叠加，但要求在东湖高新区就业且交社保，要求工作证明，不限社保时间。享受所有补贴要求交房后3个月内办理完所有的收房流程。根据政策首套补贴全额维修基金，二套房补贴50%（维修基金：73元/平）。按照上述标准，假设在东湖高新区购买首套房，最高即可享受全额契税+全额维修基金补贴。

【政策评价】：

在武汉执行认房不认贷、限购区首付比下调、二套贷款利率下降等一系列政策后，东湖高新区再次出台新政对大学生给予购房补贴，一方面能够更大程度地降低购房者的购房负担，助力释放购房需求，刺激楼市回暖；另一方面，能够更好地吸引人才，留住人才，增强城市竞争力，推动城市经济的稳步发展。

3、【武汉：取消住房限购政策，多子女家庭购买二套房认定为首套】

《通知》主要从以下十个方面对房地产政策进行了调整优化：

取消住房限购。2023年9月19日起，取消武汉市二环线以内住房限购政策， 满足居民刚性和改善性购房需求。

优化家庭住房贷款套数认定标准。对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。

支持居民换购住房。2023年9月19日起至12月31日前，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房和购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

给予购房优惠支持。2023年12月31日前，对购买首套新建商品住房的，可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券。持续开展线上线下房交会，对房交会期间购买首套住房的，按契税应缴额度给予补助优惠，购买第二套住房的，按契税应缴额度的50%给予补助优惠。

阶段性调整住房公积金贷款额度。2023年12月31日前，住房公积金缴存职工在武汉市购买普通自住住房的，贷款额度可按职工家庭当前可贷款额度上浮20%，同时不超出武汉市公积金贷款的最高贷款额度（即家庭首套房贷款最高可贷额度90万元，家庭二套房贷款最高可贷额度70万元）。贷款额度上浮政策与其他住房公积金贷款上浮政策不叠加使用。

盘活企业资产。对土地出让合同中约定由房地产开发企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让。整体转让后，原土地出让合同约定的相关权利和义务由新的受让方承担。

加强精准供地，鼓励居住户型设计创新。结合各区新房库存情况，实施土地精准投放，加快中心城区地段好、配套齐全的住宅净地供应，加快项目审批、开工建设、上市销售。支持企业转型发展，优化住宅阳台进深、面积比例控制要求等技术规范，推进新型住宅设计创新。

加快盘活存量用地。对已出让尚未建设且没有法律纠纷的存量国有建设用地，由辖区政府组织开展土地收回和规划优化可行性研究，报市政府同意并按程序完善相关工作后，可重新实施土地供应。存量用地收回应符合相关规定，且规划优化后，可以满足公共服务设施和基础配套设施承载力、不影响重点功能区核心功能实施。

积极助企纾困。因疫情影响对23年4月8日前未按土地出让合同或储备土地开发补偿协议约定缴付土地价款项目，按省、市相关助企纾困文件要求执行，可延期缴纳。

建立房地产开发企业“白名单”管理。在武汉市注册且经营状况良好，近三年未发生债务违约行为、集团及所属企业在该市未发生过重大质量安全事故、未因自身经营原因引起群体性信访、无被法院列为“失信”“限高”记录的房地产开发企业，可以纳入“白名单”管理。在风险可控前提下，对纳入“白名单”的房地产开发企业可申请提前办理预售许可。

【效果评价】：

从具体条款看，本次调整优化既有购房补助等普惠措施，也有个性化的制度设计，充分体现武汉因城施策思路；此次出台“汉十条”，利好刚需与改善家庭，在多方合力的组合拳效应下，住房需求将得到充分释放，有利于全面提振房地产消费与企业投资，刺激楼市回暖。

二、新房市场分析

9月受政策利好，取证入市项目明显增多，成交延续8月市场行情，仍处低位。

表：2023年9月供求指标及同环比对比

1、供应：9月供应量115.1万㎡，同比减少14%，环比增加95%。

2、成交：9月成交量55.6万㎡，同比减少26%，环比减少4%。

3、新开盘：9月末房企入市补货积极性加强，全市累计开盘28次（新开盘8/续销20），整体去化率25%。

图：2016年1月-2023年9月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

4、来访认购：9月访购数据微降。

1) 来访：2023年9月单盘平均来访量173组，环比下降10组。2023年1-9月月均单盘来访量265组，对比2022同期月均单盘来访量提升29组。

2) 认购：2023年9月单盘平均认购量9套，环比下降2套。2023年1-9月月均单盘认购量19套，对比2022同期月均单盘来访量提升3套。

三、土地市场

1、土地供应：土地市场较上月活跃许多，东湖高新及武昌区域挂牌量增长明显。

067号地块拟建设科创金融总部项目，068拟为武汉新城市民中心，069号地块拟为武汉新城国际会展中心；070号地块商住比为1:9，要求需引入1家世界500强名单内的区块链品牌创新中心入驻。

2、土地成交：9月共计11宗用地成交，均为央企及平台兜底

中国能建19.4亿底价获取青山滨江055号住宅地，计容建面18.5万方，成交楼面地价10500元/㎡，地块为前期P（2023）034号地块撤牌后拆除商办体量重新挂牌，拿地要求2.2万方住宅用于回购；

华中金融城065号小体量纯住宅用地引发较高热度，共吸引13家房企参与竞拍，经网上竞价25轮后触发“熔断”进入摇号环节，最终由武汉招商地产汉江置业有限公司以8.9亿总价/17250元/㎡楼面地价竞得，单宗地块溢价率15%