2024年武汉房地产市场总结与2025年趋势展望

2024年房地产行业持续深度调整，武汉结合房地产市场实际，在落实国家和省有关政策的基础上，进一步优化升级“汉十条”，通过发放购房消费券、购房补贴、降低首付比例、下调利率、二手房以旧换新、提高贷款额度上限等措施，促进全市房地产市场成交规模保持高位水平。

为了持续增强土地市场的活力，武汉市丰富了供地形式，合理设置楼面地价，增加低密、低容积率、优配套的优质地块供应。年末集中土拍，企业拿地积极性明显提高，品牌房企出手踊跃，国企、民企、港资均有收获，典型地块竞价多轮溢价成交。

2024年武汉加速供给侧结构改革，积极推动房地产企业转型。自2024年3月起，武汉市全面实施新型住宅设计创新试点，多个高品质住宅项目相继入市并热销，满足了居民对优质居住空间的追求，也提高了整个市场的交易活跃度。
此外，企业充分运用政策支持，通过“商改住”等方式提升土地利用效率，盘活存量用地。进一步优化了城市的功能布局和居住环境，增强企业在汉投资信心。随着市场积极向好转变，武汉正稳步推进房地产行业的转型升级，促进市场长远健康发展。

政策篇

■ 2024年全年政策：省市区多措并举，促进房地产市场止跌回稳2024年，在延续宽松基调的政策环境下，中央为了促进房地产市场的稳定与健康发展，发布了一系列重要新政，特别是在5月17日和9月26日推出的两轮关键政策，为市场提供了强有力的支持。

武汉市积极响应中央会议精神，全年持续优化房地产政策，努力推动房地产市场止跌回稳，先后优化升级“汉十条”，发布2.0和3.0版，包括降利率、降首付、购房补贴、上调贷款额度等优惠政策，并持续举办房交会，促进需求不断释放。同时武汉加大供给端改革力度，鼓励实施住宅产品设计创新，增加高品质住宅供给，并通过“收调供”等手段，盘活存量土地，提升企业投资信心。此外，各行政区“因区施策”，从人才、多孩家庭、以旧换新等方面精准施策，更好地促进区域房地产高质量发展。目前购房政策已经达到历史最宽松阶段。

图：2024年武汉楼市政策梳理
土地篇

■ 整体市场：成交规模同比小幅下降，“小而美” 地块增多2024年全年住宅用地供应集中在四季度，合计推出108宗，同比减少3宗，建筑面积1007万方，同比减少27%；成交95宗，同比增加8宗，建筑面积912万方，同比减少13%。年底集中土拍，在全国重点城市土地成交情况中，武汉全年住宅用地出让金排名第9位，成交规模升至第2位，同比提升1位。

武汉市进一步优化供地条件和供地方式，满足企业多元化的投资需求。推出多宗优质小体量、低容积率地块，2024年单宗地块平均建筑规模降至9.6万方，容积率降至1.9。

图：近五年武汉住宅用地推出建筑面积与成交建筑面积统计数据来源：中指数据CREIS

■ 成交结构：多数区域量价齐跌，东湖高新、黄陂成交规模较高2024年武汉主城区住宅用地成交共计605.25万㎡，同比减少25%。9个区域仅青山区建筑面积同比增长，其他区域土地成交建筑面积均同比下降。全市成交主力仍然为主城区，但占比下降6个百分点，降至66%。远城区黄陂区多宗还建安置地块供应，建筑面积同比增长105%。

成交均价方面，共计9个区域楼面价同比下降，江汉区、武昌区、硚口区楼面均价均超过10000元/㎡。溢价率方面，仅江岸、武昌和东湖高新区3个区域有溢价成交，溢价率分别为4.03%、6.31%和0.04%。

表：2024年分区域住宅用地成交情况数据来源：中指数据CREIS

■ 企业拿地：国央企拿地为主，湖北省科投位居拿地金额榜首2024年国央企合计摘得88宗住宅地块，拿地金额484.89亿元，占比下降至86%。民企拿地宗数和金额占比均和去年保持一致。2018年港资嘉里建设摘得P(2018)090号综合用地，2024年退回天街B2地块37.94亿商业地块，更改用途后以48.94亿购回打包地块（天街B2地块、邻近的和平里A地块）。从企业拿地榜来看，国央仍为主力，其中湖北省科投拍得16宗地块，以88.2亿元权益拿地金额位于榜单首位。

表：2021-2024年武汉涉宅用地分类企业成交拿地统计

数据来源：中指数据CREIS

市场篇

■ 新房整体市场：成交规模全国排名升至第二位，保持高位水平2024年武汉商品住房全年供应面积1071万㎡，同比增加4.6%；成交面积1220万㎡，同比减少3.6%。2024年四季度以来，政治局重磅会议有效提升市场信心，购房政策力度进一步加大，国家省市区政策叠加，组合拳效应明显。另一方面，武汉市充分利用“保障性住房再贷款”“城中村改造专项借款”等金融支持， 加大商品房收储力度，用于保障性住房和城中村拆迁安置，不断完善“租购并举”“市场+保障”的住房供应体系，促进了市场的可持续高质量发展。

武汉四季度市场成交明显放量，推动全年成交量保持高位水平，同比小幅下降。与全国重点城市住宅成交面积相比，武汉商品住房销量升至第2位，较去年提升1位。

表：2024年重点城市商品住宅(含保障房）销售面积TOP10

数据来源：中指数据CREIS

■ 新房成交结构：购房区域收缩，140-180㎡改善占比提升明显2024年客户购房区域进一步收缩，分环线来看，三环外成交占比同比下降8个百分点，为48%，内环、内环至二环和二环至三环分别同比增加3个百分点、1个百分点和4个百分点，占比分别为6%、12%和33%。

分区域来看，2024年主城区供应占比同比持续提升至79%；成交占比同比提升6个百分点，为68%。

分面积段来看，100㎡以下刚需成交占比降幅明显，合计下调3.69个百分点。100-120㎡、120-140㎡和140-180㎡面积段成交占比均同比增长，其中140-180㎡面积段占比增幅最大，为3.76个百分点。

图：2022-2024年武汉市住宅分面积段成交套数占比

数据来源：中指数据CREIS

■ 新房开盘：高品质住宅项目入市带动开盘去化率持续改善2024年武汉市共计推盘151次，推盘量22749套，同比减少41%，推盘规模进一步减少。开盘去化率为28%，同比提升6个百分点。推盘规模下降明显，2024年随着高品质住宅项目入市的增多，市场去化率改善更为明显。

武汉市2024年项目去化率低于10%的项目个数占比同比下降10个百分点，降至34%。去化率50%以上项目占比明显增多，共计提升约12个百分点。分价格段来看，2.5-3万元/㎡和3-4万元/㎡价格段项目推盘去化率较高，均超过40%，中高改善项目去化较好。

其中，中海东湖玖章、恺德雲麓、电建汉口公馆、松阅、龙湖御湖境、华润沙湖天境、建发璞悦、招商武昌序、联投燕语光年、中建壹品汉韵公馆、城投金沙樾等新上市项目，平均开盘去化率超过8成，并制造了7个“日光盘”，成为搅动市场消费的热点，高品质“好房子”已经成为武汉市场发展走势的关键所在。

表：2020-2024年武汉住宅开盘分去化率项目个数占比数据来源：中指数据CREIS

■ 二手住房整体市场：价跌量稳，大关山、南湖板块热销2024年武汉二手住房成交99409套，同比减少4%，成交均价14621元/㎡，同比下跌12%。行业持续调整，二手房以价换量，价格调整幅度大，成交量降幅相对较小。

分区域来看，2024年武汉二手住房以洪山区、东湖高新、武昌、汉阳区销量居多，均超过10000套。分板块来看，大关山板块以6113套的绝对优势位居第一，南湖板块居第二位，销售4372套。大关山、南湖板块在售新房较少，配套成熟，二手次新房源多，教育质量也相对较高，二手房需求较为旺盛。

图：2019-2024年武汉市二手住房成交套数走势

数据来源：中指数据CREIS
趋势篇

■ 展望：通过购房政策支持、保障房收储、房票推进、好房子增加和土地盘活等措施，逐步实现预期修复，促进房地产市场更加稳定健康的发展。2024年9月26日，中央政治局会议首提要促进房地产市场止跌回稳，12月25日住建部工作会议明确了2025年的五大重点任务，其中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”排在首位，预计中央政策将持续发力，为市场修复提供支撑。

促需求方面，新年伊始，武汉市住更局发布通知，将部分房地产政策延期延至2025年6月30日，此外，东湖高新、江夏、硚口等区域也在加强针对性研究，通过购房需求调查、三年行动计划等具体工作，进一步动态优化调整各项一揽子政策措施，不断推进一区一策、精准施策。

优化供给方面，2024年12月1日，湖北省《高品质住宅技术标准》正式实施，武汉全面实施新型住宅设计创新试点，多个高品质住宅项目入市。新出让地块均规划建设高品质住宅，预计2025年上半年高品质住宅将超过30个。同时，武汉市将逐步提升功能区、新城区16个重点片区的学校、医院、道路等基础设施建设，提升配套价值。

去库存方面，用好3000亿保障性住房再贷款，加大存量房收购用作保障房，武汉市安家与安居公司已经收购一批存量商业、住宅用作保障房，预计2025年力度进一步加大，有利于商品住宅去库存。土地方面，武汉市已经完成多宗土地调规，今年将持续推进“商改住”，同时探索利用专项债券资金收购存量闲置地块的新模式。

城市更新方面，根据武汉市政府工作报告，2025年武汉市重点工作之一是加快构建房地产发展新模式、推动城市有机更新。武汉市将加大以城中村为主的城市更新工作力度，积极探索货币化安置方式，释放更多新增住房需求。武汉市2025年首个启动房票安置的项目，汉阳高铁功能区首批购房券已经正式核发。

2024年12月，武汉市发布《武汉市城镇住房发展三年行动计划(2024-2026年)》指出，武汉将用3年时间持续推进“三好建设”，包括“好房子”“好配套”“好政策”，为房地产的稳定可持续发展提供了强大动能。

展望2025年，武汉市将持续推动“四个取消、四个降低、两个增加”落地见效，在供需两端发力，通过购房政策支持、保障房收储、房票推进、好房子供给和土地盘活等措施，逐步实现预期修复，从“止跌回稳”迈向“企稳回升”，实现更加健康稳定的高质量发展。