房价结构性回升，武汉楼市出现回暖迹象

1、武汉楼市政策

①武汉本月无重点政策出台，仅在2月7日，武汉就拟出台住房公积金新政，公开征集意见，调控核心为公积金细分流动等级，保证首套刚需贷款需求，具体内容如下：

（一）、细分流动性等级。以个贷率为主，其他指标为辅，重新划分了各流动性状况对应个贷率范围：个贷率≤90%对应流动性过剩，蓝色预报；90%＜个贷率≤96%对应流动性正常，绿色预报；96%＜个贷率≤100%对应流动性偏紧，黄色预警；个贷率＞100%对应流动性不足，红色预警。

（二）、优先保障首套刚需住房贷款需求。《管理办法》在各等级的应对措施中，首先进行资金调控，保障各业务正常运行；其次调整贷款政策和流程，优先满足缴存职工首套刚需；最后保持提取政策的相对稳定性，切实维护广大缴存职工的合法权益。

②首付及利率本月无调整。

2月房贷利率，维持不变，首套房贷利率3.9%，二套房贷利率4.9%；

2月首付比，限购区维持首套首付3成，二套保持9月末的调整不论户型大小首付均为4成，三套及以上限贷，非限购区延续首付2成，二套3成政策不变。

【政策评价】：

近年来，个人住房公积金贷款已成为缴存职工购买住房资金来源的首选，住房公积金的使用率不断升高，此次进一步加强住房公积金资金流动性管理，将有利于确保住房公积金资金安全、高效、有序使用，有效防控住房公积金流动性风险。

2、武汉新房市场分析

新房供应延续1月低位，新房成交119万方，同比上涨138%，环比增加66%，是2022年以来第2高位水平（最高位是22年12月166万方），价格小幅波动。案场平均单盘月度来访上升至466组，是2019年调整周期以来的最高位，市场行情已然回暖。

表：2023年1-2月供求指标及同环比对比

①供应：2月供应30.1万平方米，环比增加4%，同比增加19%。

②成交：2月成交120.6万平方米，环比增加69%，同比增加142%。主要由于前期疫情积压下部分受抑制购房需求得到释放，叠加去年二月及今年一月均为春节月，导致同环比涨幅偏高。

③新开盘：全市累计开盘13频次（新开盘1/续销12），推盘频次略高于1月的11次，但是整体去化率约32%，高于1月的21%；其中，主城区及开发区去化率34%，主要是金融街板块的武汉城建中央云城、光谷中心城万和竞界及沌口中心招商武汉城建未来中心热销去化均过8成拉动。

图：2016年2月-2023年2月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

③来访认购：在前期购房优惠政策的影响下，受前期疫情积压下部分受抑制购房需求得到释放，叠加部分热点区域项目宣传月底收回折扣，在价格逼定下案场来访认购提升，2023年2月单盘来访环比增加283组，单盘成交增加25组，来访转认购比例小幅回升。

2023年2月单盘平均来访466组，2月穿插元宵节及情人节活动节点，大部分项目推出节日主题暖场活动，此外部分项目宣传月底收回折扣，带动来访量环比1月提升283组。2月对比2020、2021下半年来看，来访量回升明显。

图：2019年1月-2023年2月来访量走势

2023年2月单盘平均认购38组，本月来访量环比1月提升25组。2月对比2021、2022下半年来看，认购量出现回升，局部市场出现回暖迹象。

图：2019年1月-2023年2月认购量走势

3、武汉短期市场预判

2月武汉市场供应环比持平，成交端同环比涨幅明显，主要由于前期疫情积压下部分受抑制购房需求得到释放，叠加去年二月及今年一月均为春节月，导致涨幅较高，价格结构性回升，市场出现回暖迹象。

目前以二手房为代表的压制需求（刚需和置换都有）在加速释放，后面会看到新房更多的实质性改善，尤其是改善盘。所以一阶段是刚需的流动性扩张；二阶段改善起来；三阶段一起共振，但这要看政策持续性和经济恢复。