楼市政策
中央政策——房地产行业的调控大方向保持不变。房住不炒、因城施策、支持刚需、改善等政策方向明确延续，今年房地产政策层面持续保持宽松将是大基调。
中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
地方政策——举办房交会，出台政策支持大学生留鄂创业安居，支持刚需首改类置业需求
4月28日，“宜居湖北 才聚荆楚 2023年湖北省百万大学生留鄂创业安居行动启动仪式暨春季房交会”正式拉开帷幕。房交会现场，湖北省多地出台了条件优厚的大学生留鄂创业安居政策，力争实现百万大学生留鄂目标。
其中，武汉市给出了维修资金补贴、契税补贴等多项购房利好政策，利好刚需首置类置业需求。
武汉房交会补贴政策主要包括：（1）在武汉市二环线外购买新建商品住房的，给予维修资金补贴，其中购买首套住房的全额补贴，购买第二套住房的补贴50%。（2）另外，在武汉市新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴，对购买第二套住房的再给予50%契税补贴。补贴政策从5月1日持续至5月31日。
【政策评价】：
在内生动力还不强，需求仍然不足的经济大环境下，2023年中央层面继续延续宽松的房地产政策环境。地方层面，房交会4月中旬启动预热，4月28日正式拉开帷幕，在人才落户、就业补贴、创业支持、职业培训等方面给予年轻人较大力度的支持，以实现百万大学生留鄂留汉。
落户政策和公积金政策较前期没有变化，在购房补贴方面，以二环外某新城区首套房面积110㎡，总价150万元的高层普宅为例，可享受的维修基金约8030元（73元/㎡*110㎡=8030元），契税补贴约2.25万元（150万元*1.5%=2.25万元），实际优惠总额约3万元。与去年12月的房交会优惠力度基本相当（契税补贴+1万元贷款贴息或者家电消费券二选一），虽然金额不多，但是对于意向购房客户亦是一笔不小的福利，在一定程度上能促进客户抓住政策窗口期成交。
武汉新房市场分析
4月，武汉市新房的开盘去化率、来访、认购、网签等指标环比均下滑。
市场表现弱复苏。主要原因有以下几点：
（1） 经济恢复的内生动力不强，需求仍然不足。一季度的宏观经济表现好于预期，金2银3的楼市小阳春，主要是去年的疫情压制需求释放，疫后补偿性复苏为主。自3月下旬以来市场已表现出一定的降温，案场来访量呈现下滑，4月延续这一趋势。
（2） 2-3月市场回暖，部分楼盘分批收折扣涨价，价格涨幅过快，客户有一定抗性。
（3） 供货节奏影响。大部分楼盘在3月小阳春和五一假期分批供货，4月加推减少，可售的库存房源以顶底楼层或者相对滞销产品为主，客户选房积极性不高，等新品加推。
（4）政策观望心态。4月中旬房交会启动预热宣传和筹备，但是具体补贴政策迟迟未能明确，部分意向购房客户持观望情绪，想等政策明确以后再趁着五一假期促销出手置业。另外部分案场将已认购客户纳入小订，等房交会政策明确以后再进行网签，从而享受政策补贴，因此会出现一定的网签业绩数据滞后。
表：2023年1-4月供求指标及同环比对比
1、供应：4月供应量125万㎡，同比增加23%，环比减少19%。月度内呈现前低后高的趋势，4月上半月新增供应量约31万㎡，环比3月下半月减少约6成，主要是市场需求不足，供货意愿不强；4月下半月，新增供应量约94万㎡，比上半月增加了2倍，主要是因为临近五一假期和4月28日房交会启动，补贴政策出台，楼盘供货积极性增强。
2、成交：4月成交量约81万㎡，同比增加41%，环比减少48%。环比降幅较大，一方面是市场需求相对不足，另一方面是延期到5月网签以期享受房交会政策。成交价格18006元/㎡，同环比均呈现上涨趋势。
3、新开盘：4月全市累计开盘53次（新开盘3/续销50），整体去化率降低至13%，环比3月的28%，下降15.pct；为2023年1-4月最低值。
图：2016年1月-2023年4月开盘去化率走势
（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）
新开盘表现，分环线来看：
供应量集中在二三环间，套数占比39%，其次是三四环间，套数占比36%；成交量集中在二三环间，套数占比48%，其次是三四环间，套数占比34%；二三环间去化率16%位居第一，开盘去化相对稳定。
表：4月开盘热销典型项目
4、来访认购：4月来访和认购环比3月出现较大降幅，环比分别下降34%和41%，主要是与今年小阳春前置，3月基数较高有关。结合2021-2022年的历史数据来看，可以发现4月数据趋于常态。
案场来访：4月单盘平均来访量288组，环比3月下降34%，呈现一定走弱趋势。但是需要看到两点：（1）2023年1-4月的月均单盘来访量344次，同比2022年1-4月的月均单盘来访量202次已上涨70%，疫情管控放开以后人员流动性效果明显。（2）2022年最高的单盘月均来访量是6月的297组（当时出台政策三远一中取消限购），而2023年4月来访量已接近2022年最高值，也高于2021年全年月均来访量280次。因此不能单单局限于4月环比降幅3成而一味悲观，结合历史数据来看，4月市场热度可理解为回归常态。
认购：4月单盘月均认购22套，环比3月的37套下降41%，但是已高于2022年1-4月的均值12套，也高于2022年全年单盘月均认购均值17套。2023年1-4月的单盘均值约27套，略高于2021年8-12月的单盘均值24套。
图：2019年1月-2023年4月来访量走势
图：2019年1月-2023年4月认购量走势
武汉土地市场
2023年4月挂牌出让4宗涉宅地块，其中3宗于5月5日网上拍卖，1宗将于5月30日网上挂牌成交。4月暂无涉宅地块成交。
目前市场处于修复期，局部阶段性回暖，持续性存疑，房企拿地积极性不强。政府以“多次、少量、质优”为主要特点，试探性供地。
表：2023年4月涉宅地块供应明细
武汉短期市场预判
4月28日启动的房交会政策，是通过行政手段刺激一定的首置首改置业需求释放，在政策促进下，预计短期内市场将呈现以下特点：
市场趋势：5月成交量将环比4月上涨回升，6月若补贴政策结束，市场将小幅回落，整个二季度的成交量呈现倒V字型走势。
结构特征：本次补贴政策主要是针对二环外新房市场，二环内不受影响。预计5月成交增量以二三环和新城区热点板块为主，比如主城区的后湖、汉江湾、四新、白沙洲、沌口中心等会有一定增幅，新城区的中法新城、大桥新区、吴家山、盘龙城等板块成交会回升。
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