上半年武汉楼市改善需求表现亮眼

回顾2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现的需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑；而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。

2023年上半年，整体新房成交仍呈现出弱复苏行情：据CRIC监测，前5月120个重点城市成交15873万平方米，同比仍增23%，好于去年同期。预估6月成交，并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降，预期单月成交面积为2935万平方米，环比下降1%，同比下降20%。上半年累计同比上涨13%，增幅较上月收窄10个百分点。

从变化趋势来看，一季度受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，新房成交迎来一轮放量，二季度增长动能转弱：4-5月连续2月重点120城成交出现环比下滑，降幅分别达27%和4%，5月单月成交面积为2977万平，已不及今年2月行情启动初期水平。

分能级来看，一线韧性较强，二季度成交同环比齐增，主要得益于优质项目加速入市，叠加改善需求相对充沛，对成交支撑作用增强。重点二三线则呈现由增转降，二季度成交环比下降6%，武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴随着刚需刚改释放殆尽，成交动能开始转弱；而少数城市尚能保持增长，一类为热点恒热的成都、合肥；另一类为行情相对独立的西安、青岛；还有近期因改善盘集中供应带动高端市场火热的厦门等。

二线城市中，沈阳、武汉、成都5月末狭义库存量均在1800万平方米以上，位列本月末狭义库存总量TOP3。环比来看，多数城市库存规模小幅下跌，跌幅较大如兰州、合肥均出现供应显著缩量，整体成交持稳或回落幅度不及供应，因而短期内库存稳中有降。同比来看，八成以上二线城市库存步入下降通道，青岛、兰州、福州等降幅超30%，宁波、哈尔滨持平去年同期，而重庆、杭州、呼和浩特、海口等少数城市库存同比仍在正增长区间。

总体来看，二季度成交节节回落，即便6月也未迎来预期中的止跌行情，这也表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。展望后市，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

各城市分化行情预期延续，不过热点城市和热点项目个数减少也将是大概率事件。首先前期热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。加之因限价影响而造成个别项目一二手价格显著倒的情况，有关政府部门已经引起了高度重视，后续预期也将有应对性政策出台，随着套利空间持续收窄，后续投资投机的需求也将逐步退潮，高端市场热度也将转降。其次，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。对于这类城市而言，改善持币观望，主要依赖于新增供应是否优质，譬如武汉5月单价超6万元/平的江景豪宅入市还是能实现热销，证明改善购买力不弱；而刚需客群消费降级，一旦项目价格上涨，销量即面临腰斩，短期内房企还是应采取低价策略，才能勉强维持销量。最后内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。这些城市短期内都存在刚需购买力疲软，库存高企等问题，还需要更长的时间去化潜在库存，以时间换空间。